IMV Schnittstelle (FlowFact Immobilien)
Dank der FlowFact IMV Schnittstelle wird das unter Maklerkollegen sehr
beliebte Informationssystem IMV 2000
nicht nur harmonisch in die FlowFact Oberfläche integriert, sondern mit
weiteren, sehr interessanten Funktionen erweitert.
Seiteninhalt
Was ist IMV?
IMV ist eine Datenbank, die per Knopfdruck Immobilien
Marktdaten der aktuellen Zeitungsannoncen aus dem vorgegebenen
Erscheinungsgebiet zur Verfügung stellt und auswertet.
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Die IMV Daten werden über die IMV GmbH (Link zur
IMV-Homepage) zur Verfügung gestellt. Die IMV GmbH erfasst seit über
10 Jahren mit nunmehr ca. 50 Mitarbeiterinnen wochenaktuell alle Immobilien-Zeitungsannoncen
für Wohnungen, Häuser, Grundstücke zum Kauf in einem Großteil der Bundesgebiete.
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Diese Datenbank ist eines der wertvollsten Hilfsmittel für Objekteinkauf,
Marktbeobachtung, Marktbewertung sowie Wettbewerbsbeobachtung und Anbieterprüfung.
Wichtiger
Hinweis zur IMV Schnittstelle
Für die zur Verfügungstellung der IMV-Daten incl. Updates ist ein Dienstleistungsvertrag
zwischen dem Anwender und der IMV GmbH zu schließen, welcher die betreffenden
Objektkategorien und -Gebiete, als auch die Wege der Updatelieferung regelt.
Die FlowFact AG haftet nicht für Inhalte und Vollständigkeit der IMV-Daten.
Welchen Nutzen bietet FlowFact in Verbindung mit
IMV?
Gesamtüberblick in Kurzform
- IMV-Check
für eine aktive Adresse (mehr...)
Anhand der Telefonnummern werden in der IMV Datenbank alle Objekt-
und Grundstückstveröffentlichungen aufgelistet, die mit einer dieser Telefonnummern
angeboten wurden.
- IMV-Check
für angezeigtes Objekt
Hier werden in der IMV Datenbank vergleichbare Objekte bzw. Grundstücke
gesucht und in einer Liste dargestellt.
Für die Suche ist zunächst die FlowFact - Eingabehilfe entscheidend.
Unterstützt werden die Eingabehilfen: Häuser-Kauf, Wohnungen-Kauf,
Grundstücke-Kauf, Investment.
Es werden alle in einer Toleranzgrenze gleichartigen Objekte/Grundstücke
aufgelistet.
Entscheidende Parameter für die Toleranz sind:
Anzahl Postleitzahlen
Abweichung der Wohnfläche in %
Abweichung der Grundstücksfläche in %
Abweichung des Preises in %
Nachträgliche verfügbare Einschränkungen: Ort, Ortsteil
- IMV-Check
für angezeigte Interessenten (Anfrage)
Unterstützt werden die Eingabehilfen: Häuser, Wohnungen, Grundstücke,
Investment, Sonstige Immobilien, Investment-/Renditehäuser.
Es werden alle in einer Toleranzgrenze gleichartigen Objekte/Grundstücke
aufgelistet.
Entscheidende Parameter für die Toleranz sind:
Postleitzahl von bis
Wohnfläche von bis
Grundstücksfläche von bis
Kaufpreis von bis
Nachträgliche verfügbare Einschränkungen: Ort, Ortsteil
- IMV-Autocheck
FlowFact Adressen, Objekte und Anfragen können mit einem Merkmal versehen
werden. Ist dieses Merkmal gesetzt wird bei jeglicher Änderung dieses
Datensatzes ein IMV-Check automatisch durchgeführt.
- IMV-LastUpdate
Dies ist eine "Zeitungsfunktion". Alle als letztes in der
Zeitung erschienenen Inserate werden aufgelistet. Es kann nach Anbietern
(Privat, Makler, Bauträger) unterschieden werden. Zudem lässt sich der
Ort, Ortsteil und Kaufpreis einschränken.
- IMV-Monitoring
(Marktbeobachtung)
a) Was bieten "FlowFact Adressen" in der Zeitung an?
Die Adressen müssen ein bestimmtes Merkmal erhalten. Referenz ist hier
wieder die Telefonnummer.
Für jedes in IMV gefundene Objekt wird eine Aktivität erzeugt und mit
der entsprechenden FlowFact Adresse verknüpft.
Ist für das gefundene Objekt bereits eine Aktivität angelegt worden,
wird diese Aktivität um den neuen aktualisierten Eintrag erweitert.
Die Aktivität wird auf unerledigt gesetzt und das Vorlagedatum auf
"jetzt".
b) Was passiert in einem bestimmten Gebiet?
Hier wir die IMV-Datenbank in einem selbst zu definierendem Filter
durchsucht.
Folgende Kriterien sind möglich: Art der Immobilien/Grundstücke, Orte,
Ortsteile, PLZ(bereiche), Preis von bis, Landkreis
Für jedes in IMV gefundene Objekt wird eine Aktivität erzeugt.
Ist für das gefundene Objekt bereits eine Aktivität angelegt worden,
wird diese Aktivität um den neuen aktualisierten Eintrag erweitert.
Die Aktivität wird auf unerledigt gesetzt und das Vorlagedatum auf
"jetzt". Eine Verknüpfung zu FlowFact Daten ist nicht möglich.
Anwendungsbeispiele
Die folgenden Anwendungsbeispiele geben Ihnen einen Überblick über den
Nutzen der integrierten Lösung FlowFact mit IMV:
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Wie oft wurde ein Objekt inseriert?
Ein Objektanbieter kommt zum Makler: "Wir haben uns diese Woche entschieden,
unser Objekt zu verkaufen...". Sie geben seine Adresse und Telefonnummer
in FlowFact ein. FlowFact überprüft die IMV-Daten und Sie wissen sofort:
Objekt bereits seit 9 Monaten angeboten, 22 Annoncen, Preissenkung! Das
Objekt ist am Markt wohl schon etwas "verrissen" - Ihr Gegenüber:
einfach unglaubwürdig.
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Ist die Verkaufspreisvorstellung realistisch?
Ein Anbieter hat - wie üblich - zu hohe Preisvorstellungen. Sie zeigen
ihm gleich nach der Objekterfassung in FlowFact, wie viele Objekte mit
ähnlichen Eckdaten und zu welchem Preis es in der näheren Umgebung gibt.
Jetzt haben Sie die Grundlage, den Anbieter mit passenden Argumenten zu
überzeugen.
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Welcher Wettbewerber bietet welche
Objekte zu welchem Preis?
Dank FlowFact und IMV wissen Sie auch, wer welche Objekte in der näheren
Umgebung anbietet. Ein Vorteil für Preisfindung und Marktbeobachtung,
insbesondere Ihrer nächsten Wettbewerber. Oder ehemaliger Angestellter.
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Wird ein Objekt trotz Alleinauftrag
anderweitig angeboten?
Sie haben einen Alleinauftrag, Sie finden Dank FlowFact und IMV Hinweise,
dass hier im Hintergrund das Objekt doch noch selbst angeboten wird und
reagieren entsprechend.
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Objekte akquirieren.
Sie leben in einem Markt mit Objektmangel? Dank IMV finden Sie alle neuen
Inserate gewünschter Objektkategorien auf Knopfdruck!
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Behalten Sie Ihre Konkurrenz im Auge
(Monitoring).
Alle für Sie relevanten Wettbewerber und Marktpartner sowie alle Adressen
aus sog. "Expertengebieten" lassen sich mit der IMV Monitoring
Funktion in FlowFact "im Auge behalten". FlowFact meldet Ihnen
per Wiedervorlage automatisch alle neu annoncierten Immobilienobjekte
sowie Datenänderungen (z.B. Preissenkung an bereits bestehenden Objektangeboten).
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Bestimmte Objekte beobachten (Monitoring).
Monitoringaufträge können auch zu bestimmten Objekten oder Objektkategorien
ausgeführt werden. FlowFact meldet dann automatisch alle neuen Insertionen
mit bestimmten Eckdaten.
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Konfiguration
Bevor Sie in FlowFact eine der IMV-Funktionen aufrufen, sollten Sie
zuerst einige wichtige Einstellungen im Konfigurations-Dialog vornehmen.
Dort stehen Ihnen eine Reihe von Einstellungsmöglichkeiten zur Verfügung,
die eine optimale Anpassung der IMV-Schnittstelle ermöglichen.
Bitte gehen Sie wie folgt vor:
Konfigurationsdialog
Der Konfigurationsdialog besteht aus den beiden Registerkarten Prüfungen und Marktbeobachtung:
Die einzelnen Elemente werden anschließend beschrieben:
- Wenn Sie nachträglich Ihre
IMV-Daten in einem anderen Verzeichnis speichern wollen, so können Sie
hier den aktuellen Pfad festlegen. Ist der Eintrag falsch, kann die IMV
Schnittstelle die IMV Datenbank nicht finden!
- Die Funktion IMV-Check
wird automatisch gestartet, sobald sich der jeweilige Datensatz (Adresse,
Anfrage bzw. Objekt) im Änderungsmodus befindet und die Änderung durch
Klick auf gespeichert wird. Damit FlowFact erkennt, dass
ein automatischer Check erwünscht ist, müssen Sie das hier eingestellte
Merkmal im jeweiligen Datensatz auswählen. Das
Standardmerkmal "IMV-Autocheck" wird angelegt, sobald Sie auf
die Schaltfläche "Standardwerte" (siehe weiter unten) klicken.
- Wenn von einem Objekt aus
die Funktion IMV-Check manuell (bzw. automatisch über Merkmal wie z.B.
IMV-Autocheck) aufgerufen wird,
so übernimmt FlowFact die hier eingetragenen Werte als Voreinstellung.
- Aktivitäten, die im Rahmen
der Funktion IMV-Check gespeichert werden (Beispielabbildung...), erhalten
automatisch die hier ausgewählte Aktivitätenart. Die Aktivitätenart "IMV-Check"
wird vorbelegt.
- Diese Funktion stellt die
Standardwerte ein und legt (falls noch nicht vorhanden) die Standard-Merkmale
und -Aktivitätenarten an.
- Die Funktion IMV-Monitoring (Marktbeobachtung) kann auf
Wunsch auch auf für bestimmte Adresse durchgeführt werden. Dazu müssen
die gewünschten Adressen das hier eingestellte Merkmal erhalten. Im Rahmen
der Funktion IMV-Monitoring wird geprüft, ob IMV-Daten existieren (gesucht
wird über die in der Adresse angegebene Telefon-Nummer). Sind IMV-Daten
vorhanden, so werden diese in Form einer mit der Adresse verknüpften Aktivität
dokumentiert. Bereits vorhandene Monitoring-Aktivitäten werden ergänzt,
sobald nach einer IMV Datenaktualisierung neue Insertionsdaten hinzugekommen
sind. Sie können so jederzeit pro Adresse eine lückenlose Historie aller
IMV-Daten abrufen bzw. ausdrucken.
- Die Funktion IMV Monitoring (Marktbeobachtung) prüft nicht
nur per Merkmal bestimmte Adressen (siehe Punkt 6), sondern durchsucht
unabhängig davon den gesamten IMV-Datenbestand. Die gefundenen Marktdaten
werden automatisch in Form von Aktivitäten dokumentiert. Jedes Objekt
erhält nur eine einzige Aktivität, die entsprechend ergänzt werden, sobald
nach einer IMV Datenaktualisierung neue Daten hinzugekommen sind. So ist
es möglich, pro Objekt eine lückenlose Historie aller IMV-Daten abzurufen
bzw. auszudrucken.
Bitte nutzen Sie unbedingt die hier zur Verfügung gestellten Datenfilter!
Diese sind wichtig, da FlowFact wahrscheinlich über Ihren Tätigkeitsbereich
hinausgehende IMV-Daten aufbereiten würde. Je nach Auswertungsgebiet können
so leicht mehrere tausend Aktivitäten erzeugt werden. Schränken Sie z.B.
den Ort bzw. das Gebiet (bei 1- bis 4-stelligen Eingaben) durch die Eingabe
der jeweiligen Postleitzahl ein. Beachten Sie auch die Objektarten sowie
die Möglichkeit, die Suche nach Orts- und Ortsteil-Namen, Preisangaben
und Landkreis eingrenzen zu können. Selbstverständlich müssen Sie hier
nicht alle Felder ausfüllen. Vielfach genügt die PLZ-Einschränkung (Feld
PLZ) in Verbindung der Objektarten
(Häkchen in den Listen Häuser/Wohnungen
und/oder Grundstücke).
HINWEIS:
Bezieht sich die Suche auf angezeigte bzw. per Merkmal gekennzeichnete
Adressen, so spielen die hier eingetragenen Suchbegrenzungen keine Rolle.
Bei der Adressenrecherche wird also immer der gesamte Datenbestand durchsucht!
- Jede im Rahmen der Funktion
IMV Monitoring erzeugte Aktivitäten
wird über die Aktivitätenart und ein Merkmal gekennzeichnet. Über die
beiden Listenfelder bestimmen Sie die gewünschte Vorbelegung. Verwenden
Sie z.B. die Standard-Vorbelegung "IMV-Monitoring" (Schaltfläche
Standardwerte).
Mit der FlowFact IMV Schnittstelle arbeiten
Methoden der Datenrecherche
Folgende Methoden stehen Ihnen bei der Datenrecherche zur Verfügung:
- IMV-Check
(manuell):
Manuelle Prüfung, sobald von einer Adresse, einem Objekt oder einer
Anfrage aus der die Prüfung gestartet wird.
- IMV-Autocheck:
Automatische Prüfung, sobald eine betreffende Adresse, ein Objekt,
oder eine Anfrage neu angelegt oder geändert wird. Die automatische Prüfung
wird nur dann gestartet, wenn der Datensatz das Merkmal "IMV-Autocheck"
enthält.
- IMV-LastUpdate:
Findet alle neuen Annoncen (z.B. nur von Privat, von bestimmten Gewerbeanbietern,
bestimmten Objektkategorien).
- IMV-Monitoring:
Volle Automatisierung der FlowFact IMV Datenrecherche für beliebig
große Mengen von Objekt, Anfragen und Adressenbeständen mit automatischer
Ergebnislieferung in die Wiedervorlage der zuständigen Mitarbeiter.
Hinweis:
Damit das Ergebnis in der Wiedervorlage-Liste immer automatisch angezeigt
wird, sollten Sie sich das jeweilige Merkmal (vorbelegt: IMV-Monitoring) für die Vorlage-Fenster
vorbelegen lassen. Mehr dazu zeigt Ihnen das folgende Popup-Video:
Bereichsspezifische Datenrecherche
Die oben genannten Methoden können Sie immer entweder auf den angezeigten
Adressen-, Anfragen- oder Objekt-Datensatz anwenden. Die dabei bereit
gestellten Daten sind wertvolle Informationen, die Ihnen bei der täglichen
Arbeit von größtem Nutzen sind. Hier eine Zusammenfassung:
Suche über eine Adresse:
Folgende Informationen stehen Ihnen zur Verfügung, wenn die IMV-Daten
von einer bestimmten Adresse aus untersucht werden:
- Privatanbieter:
Hat der Privatanbieter bereits selbst inseriert?
- Wettbewerber:
Welche Objekte werden von Ihren Wettbewerbern angeboten bzw. vermarktet?
- Expertengebiete:
Was tun sonstige Marktteilnehmer.
Suche über ein Objekt:
Die objektspezifische Datenrecherche stellt Ihnen wichtige Informationen
zur Verfügung, die bei Ihrer Objektakquise bzw. bei der Vorbereitung des
Maklerauftrages von entscheidender Bedeutung sind, z.B.:
- Preislicher Vergleich zum
Markt
- Abschätzen der Wettbewerbsmenge
ähnlicher Objekte
- Erkennen der Hauptwettbewerber
- Argumentation gegenüber
dem Objekteigentümer
- Abschätzen der Marktchancen
- Optimale Preisfindung
Suche über eine Anfrage:
Folgende Informationen stehen Ihnen zur Verfügung, wenn die IMV-Daten
von einer bestimmten Anfrage aus untersucht werden:
- Einschätzung der Anfragekonformen
Objektangebote am Markt
- Marktrecherche bei sehr
speziellen (ungewöhnlichen) anfragen
IMV-Check
Der IMV-Check kann von verschiedenen Fenstern aus gestartet werden,
wobei sich die Suchfunktion und die anschließende Anzeige des Suchergebnisses
auf Daten des angezeigten Fensters bezieht.
Folgende Möglichkeiten stehen zur Verfügung (bitte durch Klick auf einen
der folgenden Links auswählen):
IMV Check Adresse
IMV Check Anfrage
IMV Check Objekt
IMV-Check für angezeigte Adresse
Wenn Sie von der angezeigten Adresse aus überprüfen wollen, ob der Adressat
ein Objekt (oder mehrere Objekte) inseriert hat, so starten Sie die Funktion
IMV Check direkt von der jeweiligen Adresse aus. Wichtig ist in diesem
Zusammenhang, dass Sie mindestens eine Telefon-Nummer im Adressen-Datensatz
gespeichert haben. Denn Inserate können in der Regel nur über die Telefon-Nummer
zugeordnet werden. Inserate, die nur über eine Chiffre-Nummer verfügen
können bei dieser Datenrecherche leider nicht mit einbezogen werden, weil
sich diese in der Regel pro Inserat ändert.
Hier ein Beispiel:
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Wie oft wurde ein Objekt inseriert?
Ein Objektanbieter kommt zum Makler: "Wir haben uns diese Woche entschieden,
unser Objekt zu verkaufen...". Sie geben seine Adresse und Telefonnummer
in FlowFact ein. FlowFact überprüft die IMV-Daten und Sie wissen sofort:
Objekt bereits seit 9 Monaten angeboten, 22 Annoncen, Preissenkung! Das
Objekt ist am Markt wohl schon etwas "verrissen" - Ihr Gegenüber:
einfach unglaubwürdig.
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IMV Check für Interessent (Anfrage)
Der Interessenten-Check ist nur dann möglich, wenn er von einem Anfragen-Datensatz
(aktives und ausgefülltes Anfragen-Fenster)
aus gestartet wird.
Diese Funktion prüft alle verfügbaren IMV-Daten. Die Suchbegriffe dafür
übernimmt das Skript aus der angezeigten Aktivität. Es sollten deshalb
die wichtigsten Suchkriterien (Feldarten) wie Objektart,
Land_PLZ_Ort, Kaufpreis, Wohnfläche
etc. eingegeben bzw. ausgefüllt sein.
Um die Prüfung zu starten, klicken Sie direkt vom Fenster Anfragen aus auf die Funktion IMV-Check im FlowFact Navigator (Ordner IMV-Schnittstelle):
Verfügt der Objekt-Datensatz über das Merkmal IMV-Autocheck, so wird die Prüfung automatisch
durchgeführt, sobald der Datensatz gespeichert () wird
(z.B. nach der Neuanlage oder Änderung):
IMV-Check für angezeigtes Objekt
Der Objekte-Check ist nur dann möglich, wenn er von einem Objekt-Datensatz
(aktives und ausgefülltes Objekte-Fenster)
aus gestartet wird.
Diese Funktion prüft alle verfügbaren IMV-Daten. Die Suchbegriffe dafür
übernimmt das Skript aus dem angezeigten Objekt-Datensatz. Es sollten
deshalb die wichtigsten Objektkriterien (Feldarten) wie Objektart, Land_PLZ_Ort,
Kaufpreis, Wohnfläche etc. eingegeben bzw. ausgefüllt
sein.
Um die Prüfung zu starten, klicken Sie direkt vom Fenster Objekte aus auf die Funktion IMV-Check im FlowFact Navigator (Ordner IMV-Schnittstelle):
Verfügt der Objekt-Datensatz über das Merkmal IMV-Autocheck, so wird die Prüfung automatisch
durchgeführt, sobald der Datensatz gespeichert () wird
(z.B. nach der Neuanlage oder Änderung):
Wichtig in diesem Zusammenhang sind die über den IMV Konfigurationsdialog
(mehr zur Konfiguration erfahren Sie hier...) vorgegebenen Toleranzen
bei der Suche in Objekten, z.B.:
Hier ein Beispiel:
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Ist die Verkaufspreisvorstellung realistisch?
Ein Anbieter hat - wie üblich - zu hohe Preisvorstellungen. Sie zeigen
ihm gleich nach der Objekterfassung in FlowFact, wie viele Objekte mit
ähnlichen Eckdaten und zu welchem Preis es in der näheren Umgebung gibt.
Jetzt haben Sie die Grundlage, den Anbieter mit passenden Argumenten zu
überzeugen.
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IMV-LastUpdate
Die Funktion IMV-LastUpdate kann immer gestartet werden, egal ob ein
Fenster geöffnet ist oder nicht. Starten Sie die Funktion durch Klick
auf den gleichnamigen Eintrag im FlowFact Navigator (Ordner IMP-Schnittstelle):
Im folgenden Dialog haben Sie die Möglichkeit Ihrer Suchkriterien einzutragen.
Über eine solche Suche, finden Sie alle aktiven Annoncen innerhalb Ihres
Tätigkeitsbereichs, d.h. in Abhängigkeit des über die IMV GmbH (Link zur IMV-Homepage) erworbenen Datenbank-Abonnements.
Sie können u.a. zwischen Privat,
Makler und Bauträger
wählen.
Hier ein
Beispiel:
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Welcher Wettbewerber bietet welche
Objekte zu welchem Preis?
Dank FlowFact und IMV wissen Sie auch, wer welche Objekte in der näheren
Umgebung anbietet. Ein Vorteil für Preisfindung und Marktbeobachtung,
insbesondere Ihrer nächsten Wettbewerber. Oder ehemaliger Angestellter.
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IMV-Monitoring (Marktbeobachtung)
Mit Hilfe dieser besonders interessanten Funktion sind Sie in der Lage,
sich die auf dem Markt inserierten Objekte anzeigen zu lassen. Darüber
hinaus trägt FlowFact das Suchergebnis in Ihre Liste der unbearbeiteten
Aktivitäten (Wiedervorlageliste) ein, sodass Sie (oder ein dafür bestimmter
Mitarbeiter) immer automatisch auf dem neusten Stand gehalten werden.
Hinweis:
Damit das Ergebnis in der Wiedervorlage-Liste immer automatisch angezeigt
wird, sollten Sie sich das jeweilige Merkmal (vorbelegt: IMP-Monitoring) für die Vorlage-Fenster
vorbelegen lassen. Mehr dazu zeigt Ihnen das folgende Popup-Video:
Wichtig in diesem Zusammenhang sind die über den IMV Konfigurationsdialog
(mehr zur Konfiguration erfahren Sie hier...) vorgegebenen Beobachtungskriterien,
z.B.:
Starten Sie bitte die Funktion IMV-Monitoring
durch Klick auf den gleichnamigen Eintrag im FlowFact Navigator (Ordner
IMV-Schnittstelle):
Hinweis:
Sie sollten diese Funktion immer gleich nach der IMV-Datenaktualisierung
starten. Nur so sind Sie stets auf dem neusten Stand!
Hier einige Beispiele:
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Behalten Sie Ihre Konkurrenz im Auge
(Monitoring).
Alle für Sie relevanten Wettbewerber und Marktpartner sowie alle Adressen
aus sog. "Expertengebieten" lassen sich mit der IMV Monitoring
Funktion in FlowFact "im Auge behalten". FlowFact meldet Ihnen
per Wiedervorlage automatisch alle neu annoncierten Immobilienobjekte
sowie Datenänderungen (z.B. Preissenkung an bereits bestehenden Objektangeboten).
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Bestimmte Objekte beobachten (Monitoring).
Monitoringaufträge können auch zu bestimmten Objekten oder Objektkategorien
ausgeführt werden. FlowFact meldet dann automatisch alle neuen Insertionen
mit bestimmten Eckdaten.
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