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Agile Prinzipien für Immobilienmakler – #4 Muda: Streuverluste und Verschwendung von Potenzialen

April 29, 2019

Agile Prinzipien für Immobilienmakler – #4 Muda

Über Streuverluste und die Verschwendung von Potenzialen

Muda (jap. 無駄 für Verschwendung) ist ein wichtiger Teil des Toyota-Produktionsystems (TPS) und des Lean Managements und beschäftigt sich mit Vergeudung und (für den Kunden) nutzlosen Tätigkeiten.

Bei Muda geht es um einen sachgemäßen Ressourceneinsatz und das Vermeiden von Verschwendung. Das Gegenteil von Muda ist im japanischen Rōhi (浪費) und bedeutet Sparsamkeit.

Schon beim ursprünglichen Toyota-Produktionssystem (TPS) ging dieser Begriff weit über die Verschwendung von Material hinaus. Insbesondere beim personellen Aufwand und dem Einsatz von Arbeitskraft ist Verschwendung und unnötiger Arbeitsaufwand zu vermeiden.

Die Drei Mu - Muda, Mura und Muri

Die 3 Mu’s des TPS, die es zu vermeiden gilt sind Mura (Unausgeglichenheit), Muri (Überbeanspruchung) und Muda (Verschwendung).

Unter Mura versteht man Verschwendungen, die durch Abweichungen von Standardprozessen entstehen. Streuverluste, die durch Mura entstehen, lassen sich am besten erkennen, wenn Sie Ihre Standardprozesse bereits definiert haben (siehe Kaizen-Artikel). Ziel ist es, hier ein konsistentes Arbeitstempo (in der Produktion) zu entwickeln.

Muri ist die Überlastung von Maschinen und Mitarbeitern und kann offensichtlich zu einschneidenden Produktivitätseinbußen führen. Die Überforderung einzelner Leistungsträger in Ihrer Firma kann beispielsweise dazu führen, dass Sie Ihre besten Mitarbeiter frustrieren bzw. ausbrennen – was dann zu Arbeitsausfällen führen kann. Dasselbe gilt für Maschinen, die durch Überbelastung Schaden nehmen können. Auch diese Art von „Verschwendung“ gilt es zu vermeiden.

Bei Muda unterscheidet Taichi Ohno, der Erfinder des Toyota-Produktionssystems, 7 Arten von Verschwendung, als Quelle betrieblicher Verluste:

1. Materialbewegungen

Materialbewegungen kosten Geld und Aufwand und bergen immer das Risiko der Beschädigung. Somit sollten sämtliche unnötigen Materialbewegungen vermieden werden.

2. Bestände

Auch große Lagerbestände erzeugen Aufwand und bringen dem Kunden zunächst keine Mehrwerte.

3. Bewegungen

Hiermit sind Abnutzungs- und Verschleißerscheinungen an Maschine und Mensch gemeint. Ein Beispiel für eine chronische Überlastung am Menschen ist beispielsweise eine Verletzung durch wiederholte Belastung, wie z. B. der „Mausarm“.

4. Wartezeiten

Überhöhte Wartezeiten in der Produktion sind eine weitere Quelle von Verschwendung, die es gilt zu minimieren.

5. Überbearbeitung

Hierunter versteht man die Erstellung sämtlicher Produkt- und Dienstleistungseigenschaften, die der Kunde nicht braucht, wie z. B. Überpräzision oder Überkomplexität. Die Erstellung dieser Produkteigenschaften bedeuten vermeidbare Kosten und unnötiger Mehraufwand.

6. Überproduktion

Mit Überproduktion ist gemeint, mehr zu produzieren als man absetzen kann. Diese Verschwendung von Material- und Arbeitsaufwand wird als eine der schlimmsten Arten von Muda beschrieben.

7. Korrekturen und Fehler

Das Vermeiden von Produktionsfehlern und Ausschüssen ist wahrscheinlich die am weitesten verbreitete Zielsetzung produzierender Gewerbe.

Just-in-Time (JIT)

Das JIT Prinzip bzw. bedarfssynchrone Produktion hat sich mittlerweile zu einem Produktionsstandard in der Autoindustrie etabliert. Es handelt sich hierbei um ein dezentrales Organisations- und Steuerungskonzept, bei dem nur die Menge Material geliefert wird, die zur Verarbeitung aktuellen Kundenaufträge benötigt wird. Die Ziele des JIT-Prinzips sind die Reduktion von Durchlaufzeiten und Kapitalbindung und die weitestgehende Eliminierung von Lagerrisiken.

Fazit und Bedeutung für Immobilienexperten

Verschwendung von Arbeitszeit, Vergeudung von Potenzialen und undefinierte Standardprozesse sind auch bei der Vermarktung von Immobilienmakeln ein bekanntes Phänomen.

1. Vergeudung von Potenzialen

Schauen wir uns beispielsweise Ihre After Sales Phase an.

Nutzen Sie diese Phase für die Generierung neuer Leads für die nächste Akquisephase? Oder fangen Sie Ihre Akquise wieder komplett bei Null an?

2. Verschwendung durch Überbearbeitung

Pflegen Sie auch Objektdaten ein, die Ihren Kunden keinen nennenswerten Mehrwert bieten?

Durch das Kanban-System in der neuen FLOWFACT Software sparen Sie unnötige Zeit bei der Dateneingabe bzw. Objektdatenpflege.

Wie oft hat sich ein Kunde ernsthaft für die Tragkraft eines Personenaufzugs in der Immobilie interessiert?

3. Verschwendung durch Abweichung von Standardprozesse

Mittels Kanban-Tafeln können Sie in der neuen FLOWFACT Software Ihre Arbeitsabläufe übersichtlich definieren und visualisieren. Mehr zur Kanban Methode

Definierten Abläufe haben mehrere Vorteile:

Vermeidung von Flüchtigkeitsfehlern,

da Sie immer wissen, in welcher Phase sich Ihr Objekt befindet und was der nächste Arbeitsschritt ist

erleichterte Einarbeitung von neuen Mitarbeitern,

da das System selbsterklärend ist und Schritt für Schritt durch den Prozess führt

Planungssicherheit

da Sie auf einen Blick erkennen können, in welcher Ihrer Flywheel-Phasen es Engpässe, Streuverluste und Optimierungsbedarf gibt.

Möchten Sie mehr zum Thema Verschwendung von Zeit und Potenzialen beim Immobilienmakeln wissen? Lassen Sie uns doch einmal über Ihre individuellen Möglichkeiten zur Vermeidung von Muda sprechen!

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