Hatte die Bundesregierung eigentlich eine gute Idee, als dort beschlossen wurde, die MwSt. für einen begrenzten Zeitraum um 3 % zu senken? Für Immobilienmakler, Verwalter, Sachverständige, Bauträger und alle weiteren Immobilienfirmen ist dies zunächst einmal mit einigem Arbeitsaufwand verbunden.

Preisvorteil für Käufer von Immobilien

Der Preisvorteil für Käufer von Immobilien beläuft sich auf die 3 % geringere MwSt. in der Provisionsrechnung des Immobilienmaklers und übrigens auch in der verminderten MwSt. auf die Rechnung der Notargebühren. Deshalb können Käufer einer Immobilie durchaus 300,- EUR bis 500,- EUR insgesamt einsparen. Verschiedentlich haben Immobilienfirmen davon berichtet, dass Notartermine um wenige Tage verlegt worden sind und die Beurkundung des notariellen Kaufvertrages von Ende Juni auf Anfang Juli verlegt worden sind.

Erste Umstellungsphase ist vorüber

Diese erste Umstellungsphase ist bereits vorüber. Immobilienmakler, Verwalter, Bauträger, Architekten dürfen nun nicht den Fehler machen und dem Drängen von Kunden nachgeben, die vielleicht auch eine geringere MwSt. auf die Provisionsrechnung ausgewiesen haben wollen. Im Fall einer Betriebsprüfung durch das Finanzamt geht der falsche Ausweis der MwSt. zu Lasten des Unternehmens. Das kann bedeuten, dass entweder höhere MwSt. abgeführt werden muss, als in einer Rechnung ausgewiesen worden ist oder dass der Vorsteuerabzug aus einer falsch ausgestellten bzw. falsch in Empfang genommenen Rechnung nicht akzeptiert wird.

Nicht das Rechnungsdatum oder Abschluss Maklervertrag entscheidet

Die wichtigste Regel, die zu beachten ist, lautet: Es kommt auf den Leistungszeitpunkt an. Das ist in der Regel weder das Rechnungsdatum noch das Datum des Abschlusses des Maklervertrages oder eines anderen Vertrages mit einer Immobilienfirma.

Der Leistungszeitpunkt ist bei einer Hausverwaltung in der Regel der Monat, in dem die Leistung erbracht wird. Hier ist die Abrechnung häufig am einfachsten. Auf die Monatsrechnung Juli 2020 einer Hausverwaltung werden 16 % MwSt. berechnet.

Bei Bauträgern ist es in der Regel die Fertigstellung der Bauleistung. Hier wird es dann kompliziert, wenn Rechnungen über Teilleitungen gestellt werden. Für Bauherren kann in der Abrechnung von Teilleitungen die höchste Einsparmöglichkeit liegen.

Leistungszeitpunkt bei Immobilienmaklern

Und bei Immobilienmaklern? Es kommt auf die Vollendung der Maklerleistung an. Das ist in der Regel der Zeitpunkt des Wirksamwerdens des notariellen Kaufvertrages. Deshalb kann es so sein, dass bei Notarverträgen, die im April, Mai oder Juni 2020 beurkundet worden sind, es aber noch eine aufschiebende Bedingung gab, die zur Wirksamkeit des Vertrages eintreten musste und diese erst im Juli 2020 eintritt, dass auch für diese Verträge/Maklerleistungen eine Provisionsrechnung mit 16 % MwSt. gestellt werden muss. In Einzelfällen kann es sogar so weit gehen, dass eine im Juni 2020 mit 19% MwSt. gestellte Maklerprovisionsrechnung korrigiert werden muss, weil die Wirksamkeit des notariellen Kaufvertrages erst später eingetreten ist.

In den FAQ, die Flowfact dazu erstellt hat, sind über 20 verschiedene Beispiele für die Ermittlung des richtigen MwSt.-Satzes in Rechnungen enthalten.

Im Dezember 2020 folgt das Spiel erneut

Nun muss in diesem Jahr nicht nur einmal der MwSt.-Satz angepasst werden. Durch die zeitlich befristete Senkung der MwSt. von 19 % auf 16 % müssen die gleichen Überlegungen und Fragstellungen im Dezember 2020 und Januar 2021 erneut durchgespielt werden. Erneut wird es um die Frage gehen, welches ist der richtige MwSt.-Satz bei der zu erstellenden Rechnung?

MwSt.-Satz in FLOWFACT geändert?

Wenn Sie als Kunde von Flowfact im Performer oder im Happy den MwSt.-Satz im Juli 2020 auf 16 % geändert haben, muss diese Änderung im Winter 2020 zurückgenommen werden.

Provisionshinweis formulieren

Spätestens ab Herbst 2020 wird es dann um die Frage gehen, welcher Provisionssatz soll eigentlich im Provisionshinweis im Expose aufgenommen werden? Das ist dann genauso schwierig zu beantworten wie bei der ersten Umstellung im Juli 2020. Da aber eine Senkung der Provision von z.B. 3,57 % auf 3,48 % Käuferprovision erheblich leichter durchzuführen ist, als eine Höhung einer Provision von z.B. 3,48 % auf 3,57% sollte frühzeitig überlegt werden, ab wann der Provisionshinweis anzupassen ist.

Das hängt mit der Bruttopreisabrede zusammen, die viele Immobilienmakler mit ihren Kunden abschließen. Ein Maklervertrag, der mit einer Provisionsforderung von 3,48 % Käuferprovision inkl. MwSt. zustande kommt, kann im Jahr 2021 dann nicht mit 3,57 % Käuferprovision inkl. MwSt. abgerechnet werden. Jedenfalls werden viele Kunden nachfragen, warum dies so sei.

Unsere Empfehlung

Deshalb sollte nach Möglichkeit folgende Formulierung in Exposees und Maklerverträge mit Käufern und mit Verkäufern aufgenommen werden: 3,57 % Provision inkl. MwSt. Sofern der notarielle Kaufvertrag bis zum 31.12.2020 wirksam wird, wird die Senkung der MwSt. von 19 % auf 16 % von uns an unsere Kunden weitergegeben.

Sie finden weitere Beispiele und Empfehlungen in unseren FAQ zur Mehrwertsteuersenkung.